凌云探索 | 隐瞒真实情况、提供虚假材料办理的不动产权证，应否撤销

1786 2023-07-07 20:19

案例一：以虚假事由申请补办的不动产权证，应予撤销

 

 

 

 

基本案情

 

 

2012年12月，A公司与卫某签订《土地转让协议》，约定卫某将其名下的土地使用权转让给A公司。同日，卫某将国有土地使用权证原件交给A公司，A公司付清转让款。2016年3月，卫某经公证，委托毕某代为办理土地使用权转移登记事宜，期间，A公司及毕某未申请办理土地使用权转移登记或预告登记，时至2018年8月，卫某以其持有的不动产权证遗失为由向登记部门申请补发不动产权证，并提交相关材料。2018年12月，登记部门经审核进行公告声明后，向卫某及其妻王某补发以卫某、王某为权利人的不动产权证书。随后，卫某、王某与B公司订立《股权投资协议书》，约定将其权证项下的土地使用权出资入股B公司。2019年1月，双方申请办理土地使用权转让登记，同年4月，B公司取得案涉土地使用权的不动产权证书，成为权利人。2020年5月，A公司提起行政诉讼，请求撤销不动产登记部门补发的及登记在B公司名下的不动产权证书。

 

 

裁判观点

 

 

一审法院认为，A公司依据《土地转让协议》的约定，取得的只是案涉土地使用权的请求权，该请求权未预告登记不具有物权效力，即不具有排斥后来的物权变动的效力。不动产登记部门补发及转移案涉土地使用权的登记行为，符合法定程序，判决驳回A公司的诉讼请求。A公司不服，提起上诉，二审法院认为，不动产登记部门虽然已依法对卫某补正申请尽到了审慎义务，但卫某故意隐瞒涉证土地使用权已协议转让A公司，原证已交A公司收存的事实，谎称原证遗失，以虚假事由申请补办权证的行为，违背了诚实信用原则和社会公德，不动产登记部门基于卫某谎称虚报的事由实施的登记行为错误，应予撤销。因此基于上述违法登记行为后续转移登记的不动产权证亦应予撤销，最终判决撤销一审判决，并撤销补发的及登记在B公司名下的不动产权证书。

 

 

案例二：提供虚假材料办理的登记行为，确认违法

 

 

 

 

基本案情

 

 

1996年1月，县政府为蒋某办理了国有土地使用证。1999年7月，蒋某为清偿债务，在县人民法院执行民事判决书的过程中，与黄某签订了《买卖房屋协议书》，约定将该房屋（包括土地使用权）转让给黄某，同日，县人民法院出具了《房屋产权转移证明通知书》。2011年5月，黄某全权委托王某代为办理土地使用权变更登记。2015年4月，县政府将蒋某的土地使用权转移登记到黄某名下。2016年7月黄某将房产转让给董某，董某支付了合理价款，不动产权证办理到董某名下。经查，在办理土地使用权变更登记的过程中，《蒋某委托书》《国有土地使用权交易鉴证申请表》《出让国有土地使用权转让合同》中的“蒋某”均不是蒋某本人的亲笔签名。蒋某认为不动产登记部门依据黄某单方提供的伪造假冒证据，办理变更登记，该行政行为侵害了其合法权益，于2018年1月向登记部门提交《更正登记申请书》，登记部门不予办理，随后起诉登记部门，请求撤销土地登记行为。

 

裁判观点

 

 

一审人民法院认为:黄某依生效的法律文书及县人民法院出具的《房屋产权转移证明通知书》向不动产登记部门申请办理变更登记，而登记部门却指导要求黄某按双方申请的程序办理登记，黄某递交的申请材料中，《蒋某委托书》《国有土地使用权交易鉴证申请表》《出让国有土地使用权转让合同》是虚假的申请材料，蒋某本人亦未到场，又对上述材料未尽审慎审查义务，因而行政登记行为违法。但由于案涉的土地已由黄某转让给了董某，董某善意取得了该土地的使用权并办理了不动产登记的相关手续，依法应不撤销本案的土地登记行为。判决确认登记部门于2016年4月向黄某颁发《国有土地使用证》的行政行为违法。蒋某不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

 

 

案例分析

 

 

从不动产登记角度，两个案例的裁判结果之所以不同，关键点不在于登记部门是否尽到了审慎的审查义务，而在于后续的受让行为是否构成善意取得。即使登记部门尽到了合理的审查义务，也不能否定依据虚假材料或以谎称虚假事由作出的行政行为违法的性质，但为了保护善意第三人的合法权益，维护交易秩序和交易安全，只能确认登记申请人隐瞒真实情况办理的登记行为违法，保留其法律效力。案例二中，因董某的受让行为属于善意取得，从而阻却了其前手登记行为的撤销。那么，善意取得制度能否适用于不动产行政登记案件的审理，如何审查是否构成善意取得，如何适用法律依据，本文从不动产登记及不动产善意取得的视角，对此予以探析。
一、善意取得制度适用于行政案件的审理

在不动产登记类行政诉讼案件中，有当事人认为善意取得是民事法律制度，调整的是民事法律关系，而行政案件的诉讼标的则是行政法律关系，不应在行政案件的审理中对善意取得进行审查，否则超出了行政诉讼的审查范围。事实上，在不动产登记类行政案件中必然会涉及到对转移登记的民事法律事实是否真实、合法的认定，若一味地排斥对民事关系进行审查，不仅会增加当事人的诉讼成本，还可能会引起同一事实在民事、行政案件中出现矛盾处理结果的情况。而且行政审判同样担负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责。最高人民法院行政审判庭在《关于审理行政案件时对善意取得适用法律问题的答复》（〔1999〕行他字第5号）中提到，“关于潮州市金贸经济发展有限公司被扣划的存款是否为善意取得，请你院在查清事实的基础上依法确认。”据此，在行政诉讼中人民法院可以在查清事实的基础上对是否构成善意取得作出认定。需要说明的是，善意取得制度适用于行政案件的审理并不意味着对涉讼具体行政行为是否合法的评判，也适用善意取得。

二、不动产善意取得的审查
在行政登记案件中，不动产善意取得的审查着眼于以下三个方面。

 

1.受让人受让该不动产时为善意。

（1）如何理解“受让时”。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》（以下简称《物权编司法解释》）第十七条“受让人受让该不动产时”之规定可知，“受让时”指依法完成不动产物权转移登记之时。不动产物权转移登记完毕以后，如果受让人得知让与人无权处分，则并不影响所有权的取得。

 

（2）如何理解“善意”。学说上有“积极观念”和“消极观念”之说。积极观念主张有将转让人视为所有权人的观念，即根据让与人的权利外象而信赖其有权利实象的认识，才为善意。消极观念说则要求受让人不知或不应知转让人为无处分权人即可。我国采用消极观念，即不知情即为善意，这对善意受让者有利。实务中，关于“善意”的认定比较复杂。《物权编司法解释》第十四条明确了受让人善意的认定标准为受让人不知且非因重大过失而不知转让人无权处分，并明确对于善意的认定采取推定方式，即首先推定受让人为善意，再由真实权利人就受让人非善意进行举证证明，若真实权利人无法证明，则认定受让人为善意。

 

2.以合理的价格转让。

即受让人须通过交换而实际占有已取得的财产，有偿转让且价格合理。根据《物权编司法解释》第十九条条“合理的价格”之规定，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。回到案例一，卫某、王某将其名下的土地使用权作价入股B公司是否属于转让，在最高人民法院（2013）行监字第557号“某饭店与某市政府行政诉讼案”中，饭店以所购土地使用权作为入股资本，虽然不动产登记部门登记行为存在违反法定程序问题，被入股公司善意取得的不动产权益仍应受保护。从该案的裁判观点来看，土地使用权作价入股仍是有偿转让，也可适用善意取得。

 

3.转让的不动产已经登记。

须按照物权变动的公示方法，不动产已经登记才能够发生善意取得的效力。不符合物权变动的公示方法的，不发生善意取得效力。

 

以上三个要件缺一不可。只要其中一项要件不符合，即可认定不构成善意取得。相对而言，对后两个要件的审查和认定更加直接、容易。

 

三、不动产善意取得的适用范围
善意取得虽然是规定在所有权部分，但是《民法典》第三百一十一条第三款扩展了善意取得制度的适用范围，善意取得也可适用于不动产的他物权，不限于所有权。实务中，国有建设用地使用权、房屋的抵押权、地役权等不动产他物权亦适用善意取得，其适用规则按照所有权的善意取得的一般规则。
四、基于原因行为无效或被撤销排除适用的情形
依据《物权编司法解释》第二十条的规定，在转让合同（也就是原因行为）被认定无效或被撤销时应排除善意取得制度的适用。虽然理论上，原因行为有效并非善意取得的前提条件或法定构成要件，判断是否构成善意取得无需考察原因行为的效力。但是，置身整个法律制度维度下，原因行为的效力还是会影响到对善意取得制度能否适用的判断。依文义解释，只要转让合同被认定无效或被撤销，而不管具体事由为何，即可排除善意取得制度的适用。因此，在不动产善意取得的情境下，若转让合同等登记的原因行为被认定无效或被撤销，则不动产善意取得制度不再适用。
五、不动产善意取得的法律适用
在最高法（2017）行再95号房屋行政登记一案中，最高人民法院认为：对被诉行政行为做出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的使用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。在行政审判中，尽管在土地登记案件中没有明确的法律或者司法解释的规定，但相关的法律原理是一致的，该规定可以在审理土地登记案件中参照适用[1]。因此，行政登记案件中，如不动产权利的受让人为善意取得，则可适用以上依据确认被诉登记行为违法。

 

END

撰稿 | 范凤娟

编辑 | 徐家妹

本月轮值领导审核 | 王少寒

 

【免责声明】本文观点仅作为交流讨论目的，不可视为云南凌云律师事务所正式法律意见或建议。如您有任何法律问题或需要法律服务，欢迎与本所联系。云南凌云律师事务所对转载、分享的内容、陈述、观点保持中立，不对图文包含内容的真实可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证，图文均仅供读者参考！

【版权说明】图文仅供交流学习，禁止用于商业用途，版权归原创者所有，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。

 

小鹅通 | 律视界

视频号 抖音 头条 b站 | 凌云律师

快手 优酷 腾讯 喜马拉雅 微博 | 凌云律师事务所

 

热门文章
标签
凌云 凌云专栏 刑事
关于

“凌云壮志，垂天健翮，九万扶摇路稳”，时间是最伟大的书写者，记录着奋进者的坚实步伐。