业主
850 2021-08-06 10:07
摘要：对大多数购房者而言，按揭贷款买房既可以实现“住房梦”，又能减轻经济压力。昆明市民张某就向银行贷款121万元买了一套房...
对大多数购房者而言，按揭贷款买房既可以实现“住房梦”，又能减轻经济压力。昆明市民张某就向银行贷款121万元买了一套房子，但仅过了两年，其就因无力偿还贷款而断供了。银行将张某和房地产公司一起告到法院，要求张某偿还贷款本金和利息，房地产公司承担连带清偿责任。
案情
业主断供 银行同告开发商
2014年4月，张某购买了某房地产公司开发的一套房产，并与银行及房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定银行向张某提供借款121万元，借款期限30年，并约定了借款利息。合同确定贷款的保证方式为抵押加阶段性保证，由房地产公司为贷款承担阶段性保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人（即银行）核对无误、收执之日止。
还了近两年贷款后，由于经济紧张，2016年5月起，张某就再没向银行还款。2016年8月，银行将张某及房地产公司起诉至昆明市五华区法院，请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，张某归还借款本金119万元、利息3.6万元，房地产公司承担连带清偿责任。
除银行提供的事实外，房地产公司委托的律师在了解案情时还发现了一些细节。2016年1月26日，房地产公司向银行提交了张某的产权证，并制作了产权办理清单，但银行只是在产权办理清单上写了“未收件”，并未对房地产公司作出任何说明。
同时，《个人住房（商业用房）借款合同》中虽约定保证期间，但三方于2015年共同签订《抵押登记委托书》，并由公证处对该委托书作出《公证书》，明确张某委托银行为代理人，代领上述房屋产权证、办理上述房屋的抵押登记及注销抵押登记手续。此外，2017年5月，由于张某还欠有其他债务，该房产已被昆明市西山区法院查封。庭审中，律师将发现的这些细节作为证据提交给了法院。
判决
购房者偿还借款本金利息
五华区法院经审理认为，房地产公司已将房产证移交给银行，但银行未收取，也未对不收房产证作出合理解释，更没有提交证据佐证银行不收房产证的合理原因。
涉案房屋于2017年5月被法院查封，在移交证件至查封前，银行均未采取抵押或保全等有效措施，维护该房屋的应有价值。银行怠于行使债权人权利的行为对阶段性担保人有失公平，房地产公司不应当承担阶段性担保责任。
因此，法院判决解除银行与张某、房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由张某偿还借款本金119万元、利息3.6万元及其他费用，驳回银行对房地产公司的诉讼请求。
银行不服一审判决，向昆明市中级法院提出上诉，要求判决房地产公司承担阶段性担保责任。昆明中院经审理后作出驳回银行上诉、维持原判的终审判决。
释法
银行未行使权利 后果自行承担
承办该案的云南凌云律师事务所律师刘栗宏、赵庆平表示，该案中，根据公证处的《抵押登记委托书》，房地产公司并非是办理房屋抵押的主体或是义务方，办理抵押的义务方经张某授权为银行，故房地产公司的义务已经履行完毕，阶段性担保责任已经免除。由于银行未依约办理抵押，所产生的后果应当由银行承担。
刘栗宏说，根据交易习惯，在按揭购房交易办证、抵押过程中，房地产公司的义务是将产权证书办理完毕交给购房者，由购房者按照约定交给银行办理抵押登记。
“阶段性担保责任从字面上看是一个时间概念，会引起误解，以为是一个附期限的约定，但实质上是一个附条件的约定。”刘栗宏说，从该案看来，只要房产证办理完毕、交给银行，银行就可以行使权利保障自身权益，即解除阶段性担保责任的条件已经生成。
我国《合同法》第45条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
刘栗宏说，由于银行在房地产公司已经完成自己义务的条件下拒绝行使权利、履行义务，所造成的后果应当由银行自己承担。
赵庆平认为，银行收到不动产权证后，应当及时履行抵押登记义务，不能因为有担保人的存在而怠于行使抵押权，造成自损的恶果。
云南法制报记者 谢盛梅 龙琼燕
