小区建民宿，住改商是否合法？

摘要：民宿，作为一种便宜又有生活气息的旅行住宿方式，深深受到年轻人的喜爱。最早是在国外的农庄里，主人把一些房间出租给游客住...
小区建民宿，住改商是否合法？
 
民宿，作为一种便宜又有生活气息的旅行住宿方式，深深受到年轻人的喜爱。最早是在国外的农庄里，主人把一些房间出租给游客住，游客可以在主人家吃饭，直接感受当地的风土人情。
最近几年，条码君的朋友出国旅游也会通过app预订民宿，房价有时候还比酒店便宜，特别适合一家人出游时住宿。
但是听涛雅苑小区的民宿却引起了小区居民的困扰。住宅改为商用是否合法？民宿扰民责任应如何界定？云南凌云律师事务所张与律师与评论员水木一起聊聊民宿的事。
 
小区不具备办旅社条件不少民宿没有手续
 
张大妈在听涛雅苑小区已经住了7个年头了，她说之所以买这个小区的房子，就是看中它的周边环境。头四年住得挺好，但从2015年开始，小区内突然慢慢多了很多陌生人的身影。
张大妈：“栋栋都有旅社，我那栋全都是旅社，你们可以看看。这个是我们自己购买的房子，原来很好的，现在就出现了这样的问题。”
张大妈所说的旅社，就是现在很流行的民宿，自从小区内出现了民宿，每天天不亮就能听到拉杆箱的声音，到了半夜还能听到各种吵闹声。
记者在小区里采访了多位业主，他们的感受都和张大妈一样，觉得自己的利益受到了侵犯。并且每天从早到晚太多陌生游客进进出出，也有安全隐患。
记者看到，整个听涛雅苑小区，到处挂满了花花绿绿的招牌，这些招牌都是房产中介公司的。小区里的中介公司，除了传统的售房、租房业务，还有日租房、迎接房源信息和家庭旅馆等业务。一部分游客会由中介公司的工作人员带领前往民宿。其余部分旅客则是预订后，自行找到民宿。记者找到了小区的物管工作人员，对方表示，这种情况不太好管理，他们也很无奈。
相关工作人员：“这个小区说白了也不是什么商业区，本来也不是做生意的地方。这个东西我们不好管，我们还要和业主沟通相处的。”
听涛雅苑小区的临时物业负责人说，据他们了解，小区内不少民宿是没有手续的。也不具备办旅社的条件，他们已将这一情况反映给了相关部门。
 
新型旅游住宿受游客热捧
记者从滇池度假区工商局了解到，听涛雅苑小区内目前存在客栈，有的店家可以提供营业执照，有的属于房产公司运作，还有一部分属于无证经营的个体户。可是，由于现行法律中没有明文规定客栈经营的场所选址，也没有界定开在小区里的客栈是否合法合规，他们也只能对存在的问题尽量排查。
记者也采访了一些游客，他们倒觉得，小区民宿这种新型的旅游住宿方式很好，关键在于监管跟上。
游客：“其实这种民宿的方式把房子利用起来，我觉得挺好的，只是说你的管理要跟上，只要客栈他登记到位了，我都觉得没问题，只是管不管的问题。
到底民宿是怎样的？记者以帮朋友订房为由，在听涛雅苑小区内随机挑选了一家民宿进行调查。这位民宿老板说，他们设置有三人间和标间，住客可以根据自己的需要挑选房间。
见记者有住宿需求，这位民宿老板立即起身带记者看房。一路上，这位老板还向记者了介绍起了小区内的民宿情况。
民宿老板：“这个是独栋的，你看前面的这些独栋，都是客栈，但是没有独立卫生间的。”
几分钟后，这位老板带记者进入了一栋别墅内。记者注意到，整栋别墅分为上下两层楼，一楼设置有一个客厅和两个客房。
这位老板表示，目前昆明正处于旅游高峰期，小区内的民宿住房非常紧俏，如果需要订房得提前预定。
随后，记者与民宿老板来到了小区一栋六层居民楼内。暗访中，记者不时遇到背着包或是拖着拉杆箱的人群，他们对话中，记者听出这是小区里一些客栈店家与前来看房入住的房客。记者发现，相比开在别墅的客栈来说，这些在单元楼内的客栈很隐蔽，不仅楼前没有任何标识或客栈招牌，就连客人入住也由他们亲自接送。
记者了解到，很大一部分游客都是通过各种订房APP来预定民宿的。记者在小猪APP上输入关键词“昆明”进行搜索，就找到3000多个民宿房源，点进去没有任何关于民宿营业执照的信息，也没有房东本人的信息。记者又尝试在小猪APP上注册成为房主，发现只需要填写一些基本信息就可以注册成功。而另一个订房APP，身份验证环节还可以自由选择，房主可以使用护照、身份证或者营业执照来进行认证。
 
 
要怎样才能协调民宿带来的问题呢？我们今天请到了凌云律师事务所律师张与和评论员水木一起来聊聊民宿的事。
 
主持人：国内的民宿跟客栈、公寓式酒店有什么区别呢？为什么突然就很受欢迎，住宿体验特别好吗？
张与律师：它的价位比同区位的酒店要便宜。在一些CBD或者市中心都能找到民宿的影子，体验还是比较好的。民宿和客栈这两个概念比较相近，但是根据去年10月1日开始实施的《旅游民宿基本要求与评价》明确规定了民宿是利用闲置资源、民宿主人参与接待、让游客体验当地风土人情的一种住宿方式。民宿收益属于房主的辅助性收益，而客栈收入是主要经济来源，公寓式酒店则属于商业房产。
 
主持人：刚刚的新闻里，游客说，这是闲置资源利用，是件好事，你觉得是这样的吗？
评论员水木：我认为资源利用应当依法合规，既然经营民宿就应该接受相应的管理，我所了解到的民宿都没有证照。
 
主持人：小区里的民宿，有人觉得好，有人觉得不好，不管好不好，关键得合法。小区业主觉得他们权益被侵犯了，从法律上怎么界定呢？有没有相关法律支持他们？
张与律师：《旅游民宿基本要求与评价》规定民宿经营要取得当地地方政府部门的许可，除此之外，我国物权法的第七十七条明确规定，住改商必须要经过厉害关系人的同意。简单来说，就是必须经过相关业主的同意。
 
主持人：刚刚的新闻里，工商局说有的店家可以提供营业执照，而现行的法律没有明确规定开在小区里的客栈是否合法，这就让人迷惑了，住宅改成商用的民宿，这是合法合规的吗？
张与律师：昆明市的《城市房地产交易条例》规定不允许更改房屋性质。营业执照是工商部门对于进行经营的一种许可，但并不是资质审查，比如你填的地址可能不是实际经营地址。
 
主持人：很多开在小区里的民宿，已经引起了很大的矛盾，有一部分说白了就是黑旅馆，但是物管和工商部门显得都很无奈、也很无力，你觉得为什么会这样呢？
评论员水木：我也曾经投诉过民宿。民宿的经营行为更加隐蔽，没有实际入住的合同，因此管理起来更加困难。
 
 
 
主持人：其实开在小区里的民宿和小区业主之间的矛盾，在国内很多城市也存在，在四川成都的一个小区内，有几家住户开办了小区民宿，其他住户生活受到严重影响。矛盾甚至酿成了冲突。最后300多户居民联合起来，请了律师，把物业、业主、以及民宿公司聚集在了一起做了一次协商，其中一位业主挨家挨户地和那些把房屋租出去做民宿的业主谈判，最终让这些业主和民宿公司解约，小区的住户也维护了自己的利益。这是个成功的案例，您如何评价这个解决方案的？
张与律师：这并不能评价为一个特例。因为这是调解平等的民事主体之间的官司，而且近年来类似事件频发，并不能算一个特例。
评论员水木：这不是一个司法解决办法，而是基于稳定而采取的解决办法。只能说业主也只能采取这样的维权办法，通过业委会进行维权。
 
主持人：看了记者用app订民宿或者注册成为房主的过程，我觉得有点像网约车平台，还有的商家是用微商的方式在推广、租房，会不会有什么风险？特别是对于游客，有安全隐患吗？
张与律师：我发现通过APP来订民宿，但没法核实信息，此外，入住也不需要登记，对于双方来说都存在安全隐患。
评论员水木：一是订金无法退，二是卫生条件无法保障，三是入住期间发生问题难以协调，四是退房没有发票、没有维权渠道。
 
主持人：把预定的环节管控起来难不难？
评论员水木：预定环节如果要完全管控的话还是挺难的。现行的酒店规范在于有强制规定，而民宿是没有的。
 
主持人：还有哪些环节，游客有可能面临风险？
张与律师：如果在我们不了解民宿真实信息的情况下，游客要进行维权是很难的。
 
主持人：细抠这些环节，游客似乎面临很多风险，可是现状是小区里的民宿相当受欢迎，就像老板说的，旅游高峰期要提前一个月预订。有需求，所以小区里的民宿也是野蛮生长。为什么会这样，游客就没有安全意识吗？
评论员水木：原因在于，一是价格相对较低。二是住宿主体以年轻人为主，安全意识相对较低。
 
主持人：其实民宿在国外是非常受欢迎的，目前做的最大最火的一个民宿预定APP，叫做爱彼迎，前几年也正式进入了中国市场。目前国内的很多民宿预订APP，也是仿照爱彼迎的模式来做的。比较下来，国外民宿好像更成功，更成熟，很少听说引发矛盾冲突。那么是不是这个“舶来品”的在咱们咱们这有点水土不服？还是哪个环节出现了问题？
张与律师：民宿主人真正参与到接待当中的小型的住宿旅馆。但我们可能有点误解，我们需要更多的民宿还是非旅馆？
 
主持人：有人说，民宿本质是共享经济，代表了未来的发展趋势，你怎么看？
评论员水木：民宿是共享经济。把闲置房屋用于共享这是没问题的，但法律法规的缺失导致相关管理滞后。
 
主持人：我们查了一下，现在我国已经有些地方已经出台了地方性的民宿管理暂行办法，比如厦门思明区明确划定可申报民宿的区域范围，区域范围内的住宅小区，含商品房，安置房，已纳入土地房屋征收范围的房屋不得用于开办民宿。此外民宿经营规模，单栋房屋客房数不能超过14间，建筑层数不可超过4层，面积不超过800平方米。符合条件的个人或公司，可在指定网站下载核验表，交由相关部门审核。
如何评价厦门思明区的这个暂行管理办法？能规范民宿吗？对于民宿的发展和监管有些什么建议？
评论员水木：我觉得首先法定的职能部门要进行监管，第一责任部门就是公安部门。公安部门应该和社区、物业进行合法规劝，由房主负起相关责任，并从立法的层面明确哪些住宅可以经营民宿。
张与律师：如果民宿没有规范的情况下，作为一种民间业态存在，民宿主人应当为游客购买服务性的保险。