小区车位“只卖不租”引矛盾 律师：政府监管不能...
962 2021-08-06 10:07
摘要：近年来，随着私家车数量的与日俱增，小区业主因停车问题和物业公司发生矛盾已不是个案。1月7日，昆明市北京路一小区的业主...
近年来，随着私家车数量的与日俱增，小区业主因停车问题和物业公司发生矛盾已不是个案。1月7日，昆明市北京路一小区的业主认为物业公司突然上涨停车费，价格太高且不合理，就用七八辆私家车将小区大门围堵了起来。
无独有偶。在润城小区一期，同样因为停车费问题，业主郭先生和小区的物管也发生了矛盾。
【业主】只卖不租太离谱
记者来到润城一期时，郭先生的车正停在小区大门入口处，起降杆抬了起来，车辆的左前轮已经被一把车锁锁住。
“因为我父亲来带着行李，我想把车开进小区，保安说我没有停车卡不让进。我就把车停在这里，把行李拿到楼上，等我下来他们就把我的车锁了。”郭先生说，自己是该小区业主，此前买房时并未购买车位，交房至今的3、4年时间里，一直都以每月300元的价格向物业公司租赁地下车库的车位使用。但2017年7、8月份，物业公司突然发了一份通知，告知业主地下车库的车位不再出租。
郭先生说，物业公司不对外出租车位，就是想让业主购买车位。而该小区的车位特别贵，每个大概在15万元左右。如果没有购买车位，业主只能选择向购买了车位的业主租赁，或在小区周边的临时车位停放，但不足百个的临停车位根本满足不了业主需求。
“业主也可以将车停到小区的地下停车库，但是要计时收费，停放一天的费用将近50元钱。”郭先生说，“小区里住的大都是普通工薪阶层，我觉得没有哪个人付得起这样‘离谱’的停车费。”
郭先生说，因为停车费问题，部分小区业主多次跟物业公司发生矛盾。当日发现车被锁后，他报了警。经民警现场调解，物业公司人员将车辆解了锁，随后郭先生将车挪到了其他地方。
【物业】只卖不租是开发商决定
在润城小区一期物业公司办公室，记者找到了该公司负责人，对方介绍，如果是业主购买的车位，产权是属于业主的，未卖的这部分车位，产权是属于开发商的。小区车位只卖不租是开发商作出的决定，物业公司也
左右为难。现在小区有2300余户住户，小区地下车库、地面车位等加起来共有2500余个，业主和车位数量的比例可达到1∶1.1。目前，已经售出的车位有1200余个，一部分地下车位确实处于空置状态。
“希望业主也能理解我们的工作，我们也是在行使正常的工作职责。”该负责人介绍，按照2017年3月20日开始施行的昆明市《关于进一步完善机动车停放服务收费管理的实施办法》要求，开发商拥有地下车库所有权的，可以销售，也可以出租，开发商有自主定价权，不受政府指导价的约束。
【律师】开发商有基于物权的定价权 但政府的监管不能缺位
该小区物业公司出示的停车收费标准显示，对于住宅地下的停车位，分为白天和夜间两个不同时段，有不同的收费标准。
8时到24时属于白天时段，在这个时段中，中午和下午分别有两个时段可以免费停车，其余时段30分钟内免费，超过免费时段后首小时收费3元，首小时后按照每小时1元来收费。
0时到8时为夜间时段，按照首小时收费10元、首小时后每小时2元的标准收费。按照这一标准，如果业主停车满24小时，交纳的停车费大约在40元左右。
这样的收费是否合理呢？
云南凌云律师事务所律师胡家艳认为，从《物权法》的角度来看，开发商不必再接受政府指导价的约束，有基于物权的使用权和定价权，这样的收费标准也没有违反法律的相关规定。
但该律师也表示，开发商在对产权车位进行规划时，已经预见到了小区业主的停车需求，所以才会对车位进行1∶1.1的配置，从这一角度来说，开发商拥有前置的决定权。“基于这样一种提前认知功能，开发商如果不顾业主的停车需求，擅自把停车位的产权全部登记为开发商私有，可以认为这样的停车资源是不匹配的。有大部分车位闲置，业主也有停车需求，但开发商却以收取高额停车费的方式获取利益，这种情况下，政府的监管不能缺位。”胡家艳说，此时，政府可以发挥社会管理的职能，对这一情况作出后续更加合理的跟进或制定相关规定。
本报记者 李艳
