业主堵门7小时，物业纠纷如何化解？

摘要：您所在的小区是否出现过业主堵门这样的场景、是否存在业主不交物管费的现象？ 

 您所在的小区是否出现过业主堵门这样的场景、是否存在业主不交物管费的现象？
业主物管之间的口水仗和各种纠纷不断地出现在各类的新闻当中，最近，昆明的一些小区更是出现了业主和物管矛盾冲突升级的一幕，有的小区业主堵门长达了整整七个小时，这是事发时业主用手机拍下的视频，小区门前聚集着众多的业主，他们情绪激愤，辖区派出所的民警正在现场维持秩序！
晚上10点，业主依旧聚集在小区的门前，三辆车堵住了进出小区的通道，下午3点开始，业主已经在小区门前站了近七个小时，“不管我们什么问题，电梯、门禁卡各种问题。它一直知道问题存在，但是他从来没解决过问题！
业主和小区物管矛盾积蓄已久冲突不断。今年5月7号发布的一则通知彻底点燃了业主心中的怒火，“他们发了一个整改通知书，就说是要改那个车位，以往业主进入小区只要小区内有车位都可以停放，他们现在是逼着我们买那个地下车位。”车位只卖不租的规定让业主质疑。
物管的责任究竟是什么，究竟缺失了什么？今天我们《新闻联合播》演播室请到了记者钟丹立以及云南凌云律师事务所的杨崇玲律师，那么我们一起来聊一聊关于物管的这个话题。
 
 
主持人：很多人说，以前房子都是单位房、福利房，大家之间没什么误会，也没什么矛盾，现在有了物管恰恰矛盾增多了，两位是否认同这个观点？
记者钟丹立：以前的房子很多是共有财产，现在房子很多是私有财产，比如说以前大家其实都是一个单位、一个院子里的人，但是现在的话，商品房里其实邻里之间可能连对面的人都不认识。这样的话，原来大家生活在一起，大家是一个集体，无论出现了什么事情，可能大家都会互帮互助，甚至出于集体观念会有一定约束。而现在因为大家陌生了彼此间有隔阂，那不可能说有一个门卫、一个保洁就能解决所有的问题，所以说，现在需要物管来做生活方方面面的事情。
 
主持人：从法律层面来说，小区物管在小区中它究竟扮演的是什么样的一个角色？
有没有法律明确条文规定小区物管究竟该做些什么？
杨崇玲律师：小区物管这一块，它依据的是国务院所公布的物业管理条例，它是小区物业管理的一个基本法。物业管理条例明确了作为物管应当履行的职责和享有的权利，主要就包括对小区设备场地、我们的房屋质量、房屋的维修等方面应承担的义务。权利方面来说，他有权利在提供服务以后收取相应的物管费。
 
主持人：小区业主现在想维权，这维权的难度大不大？
杨崇玲律师：维权的问题，主要还是要看你维权的诉求是什么，如果是关于物管没有履行职责的问题，这种维权是比较容易的，但是像涉及到我们说的房屋质量等这些相对专业的问题，就要有相应的专门机构介入来认定，到底谁应当是这个责任的承担主体，分清了责任，承担主体维权就变得便捷一些。
 
主持人：片子提到的业主与物业之间的纠纷，除了日常纠纷之外，还有维修使用费的纠纷、停车位的纠纷，那你觉得什么样的原因导致物管和业主之间的矛盾能够升级到这样的利益矛盾？
记者钟丹立：很多时候，矛盾最初来源于物管，他认为自己是服务者、还是管理者？物管认为自己是管理者，并且很强势，那么就造成业主的抵触情绪。
物管公司肯定是要以赚钱为目的，可能还会想把自己的利益最大化，比如收停车费和公共广告牌租赁，那么业主就会想，按照法律来说小区的公共收益是归业主共有的，很多物管并没有把这部分公共收益的支出明细化，小区业主自然会形成情绪上的抵触。
 
主持人：有一部分业主会形成利益上的抵触——不交物管费，那么物管公司也会出现资金缺乏的情况，自然也会从其他方面搞创收来补贴到他自己的收入当中，那这样的观点有没有道理？
记者钟丹立：物业公司搞创收，它是基于小区的公共收益为基础，就是比如说停车费、广告费方面当然是有法律规定的，而且这是小区业主共有的，物管搞创收无可厚非，但是它并能以小区的公共收益为基础，是不是可以通过一些增值服务，比如说打扫卫生、管家服务、搬东西之类的生活需求，它来帮你完成，这样也有助于维护业主和物管之间的关系。
 
主持人：那物管公司用这样的做法搞创收是不是合法的？
杨崇玲律师：从物业管理条例来说，物管企业在一定的条件下可以有经营性收入，但是得有个前提条件，就是说经营性收入所使用的场地场所，房屋建筑物之类的必须要征得业主委员会的同意。
其次，经营性收入这个事项，它还有一个合同约定，比如说这个经营性收入，它是和谁签的，一般情况下他和业主委员会签的，业主委员会在合同里就要明确约定这个收入按什么标准收？
 
主持人：收了以后怎么来分配？
杨崇玲律师：作为物管企业，他进行了相应的经营，提供经营服务以后，他可以收取其中的一部分，另外一部分就是属于我们全体业主共有。
那么对物管来说，如果业主长期不缴纳物管费的话，确实是一个违法行为，这个时候物管企业它作为提供物业管理服务的一方，他的权益没有得到保障，他可以提起诉讼来进行催收。如果物业擅自停水停电造成损失那么业主可以要求赔偿，但不交物管费不能作为对抗的理由。如果你的权利是受损，你可以基于你受损的权利重新提起一个主张，比如说因为小区物管没有尽到安保义务、没有尽到财产保护义务。
 
主持人：堵门事件发生后，辖区的红云街道办事处五华区住建局物管科及小区的物管相关负责人赶到了现场，在多部门的协调下，业主与物管之间有了一次难得的沟通机会，有关部门责令物业公司进行整改。有关部门督促成立业委会，你们怎么来看这个办法？
杨崇玲律师：我认为专业的事项还是要由专业的人来做，这就对业主和业委会提出了更高的要求，他们要有更多的时间来履行职责。
 
主持人：那么如果要解决这些问题，就必须要有更先进的理念，就像记者提到的增值服务，增值服务从哪里来？自己要不断去创新，怎么个创新法？
杨崇玲律师：就是以业主需求为中心，合理需求为中心，提高物业管理企业本身的服务水平，这样才能够让一个小区更加和谐。
钟丹立：我们现在看到很多的小区，它提倡的都是管家式的服务、保姆式的服务管家，这样的话，这些小区瞬间可能会提升档次，我们要提高我们的生活质量，其实与小区物管是分不开的。