购房返租开发商违约，温泉半岛业主聘请凌云律师维权
967 2021-08-06 10:07
摘要：“购房返租”遭开发商违约，旅游地产项目温泉半岛的业主们在开发商连续拖欠租金、且多次协商无果的情况下，决定通过法律途径...
“购房返租”遭开发商违约，旅游地产项目温泉半岛的业主们在开发商连续拖欠租金、且多次协商无果的情况下，决定通过法律途径解决。经过多方比较，温泉半岛部分业主决定联合起来，聘请云南凌云律师事务所民商事诉讼部律师诉讼维权。3月15日晚签约仪式在凌云大厦17楼举行，业主们与云南凌云律师事务所民商事诉讼部律师签订委托协议。
购房返租 拖欠租金两千万
温泉半岛为产权式酒店，于2012年面向社会发售。业主介绍，开发商承诺，业主购房返租，除每年可享受20天的免费入住外，其余时间把房子返租给开发商，每年还可收取房屋总价8%的租金。这种方式吸引了一批业主购置投资房产。
根据云南法制报的报道，业主当时与开发商签订了《商品房购销合同》《温泉半岛租赁合同》两份协议，租赁合同相关条款约定，运营期间，开发商应每年固定时间向业主支付房款8%的租金，租赁期为10年，10年后再根据双方意愿决定是否续租。
业主李先生介绍，从2015年起，开发商出现租金延迟给付的情况；到2016年下半年，开发商以酒店经营困难为由，停止给付租金。
几乎所有返租的房屋都遇到了这样的情况，业主称，该地产项目主要运作方式是将所开发的物业（包括独立产权与分产权两种类型）分散出售给业主，又将物业进行回租，最终打包交由香港凯莱集团进行酒店运营。所谓分产权是指开发商将一套房屋的产权分成10份，业主可选择购买其中1-10份不等，将来办理产权证后，所有业主均是房屋共有人。
据业主们不完全统计，截至目前，酒店拖欠200名独立产权业主租金1200余万元，600名分产权业主租金800余万元。此外，按照购房合同约定，合同签订90日内，开发商应为业主办理房产证，且开发商已收取了产权证工本费等相关费用。但时至今日，所有业主均未拿到产权证。
业主多次沟通无果
决定委托律师启动诉讼程序
据了解，该项目主打着“天下第一汤养生温泉”、“亚洲最大红土网球中心”等旅游产业热点，酒店运营后承办了数届国际国内网球赛事，影响力较大，生意不差。
但业主的维权之路却举步维艰。自从租金停付后，业主们都陆陆续续找过开发商，“从来没见过管理层，都是售楼部工作人员出来敷衍一下，每次答复我们哪天会如何，但到了约定时间后均未履行承诺，既拿不出方案，也不进行主动商谈。”杜先生说。
据悉，去年底安宁市法院召集业主代表和开发商进行过一次诉前调解，但开发商法定代表人及股东均未列席调解会，仅安排普通员工与业主代表进行沟通，沟通调解未产生任何实际效果。
今年3月，为确保自身合法权益不再遭受更大损失，温泉半岛业主决定推选业主代表委托律师启动诉讼程序。
签约现场 凌云律师对案件进行整体分析
近些年来，开发商采用返租等方式吸引消费者购房的例子屡见不鲜。
凌云律师事务所管委会主任、民商事诉讼部主任胡家艳律师认为，在出租人不同意降低租金的情况下，承租人不得擅自降租，而是应该根据合同的约定按时足额向出租人支付租金。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，由于出卖人原因，买受人在期限届满却未能取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
云南凌云律师事务所民商事诉讼部副主任刘明周、方丽君律师认为，当前的主要矛盾为租金拖欠、产权证办理和租金扣税证明问题，在温泉半岛项目的整个交易流程中，开发商与业主存在两个合同关系，即物业所有权的售买关系，以及物业使用权的租赁关系。
因此，结合实际情况来看，业主可按照法规规定要求开发商办理房屋产权证、按法律规定支付租金并追究其违约责任。
