凌云视界 | 借名买房规避限购政策，合同效力应如何认定
826 2022-02-24 21:48
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案情简介
2012年12月徐某与曾某签订《房产代持协议》，以曾某的名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时房产证、土地使用证均登记在曾某名下，曾某代徐某持有房产，但不享有任何权利，未经徐某书面同意，不得处分房产，后徐某向房地产公司支付了购房款。2013年3月，曾某与房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定曾某购买案涉房屋。2014年4月，曾某作为保证人之一，为大庆庆然天然气有限公司与中集哈深公司、兴业银行股份有限公司之间的贷款提供保证，签订了《最高额保证合同》，约定对2910万元借款承担连带保证责任，保证的范围为本金及利息。
2016年5月，法院判决大庆庆然天然气有限公司返还中集哈深公司的借款本金23279999.43元及利息4722607.52元，曾某承担连带给付责任。判决生效后，中集哈深公司申请强制执行，查封了登记在曾某名下的案涉房屋。
另外2016年8月，案涉房屋办理了抵押登记，抵押人为曾某，抵押权人为北京银行股份股份有限公司红星支行。
2017年4月，徐某向一审法院提出案外人执行异议。一审法院认为：结合各方证据，足以证明徐某与曾某借名买房事实的成立。其借名买房的行为不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益，不能否定徐某对案涉房屋的享有的财产权利，徐某作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。
中集哈深集团不服提出上诉，二审法院认为购买案涉房屋违反了地方政府的限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定为有效，故驳回上诉维持原判。
再审时法院认为：徐某在已有两套住房的情况下借曾某之名另行买房，目的在于规避限购政策，通过投机性购房获取额外不正当利益。司法对于此种行为若不加限制任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求的和投机性购房的快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不正当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家房地产宏观调控政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和公共秩序。故徐某与曾某签订的《房屋代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，不能排除对案涉房屋的强制执行。
02
案件分析
1、借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。
2、在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系的所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人不能依据借名买房的合同关系被确认为房屋所有权人，其享有的债权请求权也不享有对世效力、排他效力和绝对效力。
3、在实践中，为了最大化地维护当事人的合法权益，若作为案外人提出执行异议申请被驳回，无法排除强制执行时，尽快消除阻碍事由，根据代持协议请求代持人协助办理过户手续，得到房屋所有权，再以此排除强制执行，实现维护当事人合法权益的目的。
